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争议:青岛首例物管民告官败诉
2007-10-22 10:15:16  文章来自:中国房地产报  阅读次数:16960
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  青岛物业管理行业内发生的首例民告官案件,日前由青岛市中级人民法院做出终审判决——驳回上诉,维持原判:原告败诉。

  案  由

  由滨海花园几名业主组成的原告诉称:在开发商直接主持下所产生的原业主委员会没有维护广大业主的合法权益,因此,小区业主自发推选原告为业主代表,并产生新的业主委员会,但新的业主委员会在向市南区城市管理局申请登记的过程中,遭到了拒绝,为此,原告向青岛市南区人民法院提出行政诉讼,并将青岛市南区城市管理局告上法庭。原告在诉讼中请求判令被告罢免原业主委员会成员,对新业主委员会予以登记。

  对此,被告青岛市南区城市管理局辩称:新的业主委员会成立不符合《青岛市物业管理条例》的有关规定,因此,不能予以登记。另外,原告中的几名成员并非全部为小区业主,而只是与业主存在亲属关系,因此,他们无权以业主身份起诉。

  而作为第三人的原业主委员会则辩称:第三人是经过合法程序产生的,并由物管理行政部门批准登记的合法组织;另外,罢免原业主委员会、选举新的业主委员会应当按照法定程序办理,不符合法定程序进行的任何活动都不具有法律效力,而由原告组成的新的业主委员会成立不符合法定程序。此外,就业主委员会要从业主中选举产生的规定,原告中几名成员并非小区业主,因此,他们不享有业主的选举权和被选举权,更不能成为业主委员会的成员。

  经审理,青岛市南法院认为:根据《青岛市物业管理条例》第二条规定,“业主是物业的所有权人”及《业主大会、业主代表大会及业主委员会的工作要点》第二条规定“业主身份以房屋产权证或购房合同为准”,“业主配偶及有关亲属只能受业主书面委托参与业主大会或业主代表大会的投票选举,但不能当选业主委员会候选人及业委会成员”。而原告中其中一位是业主的母亲,还有两位属业主的配偶,并不是其使用的房屋的业主。由此断定这三个原告不具有小区业主身份,不能以业主身份提出本案诉讼。另外,根据有关法律规定,被告因原告等人的申请缺少法律规定的登记材料而不予登记的具体行政行为是合法的,原告的诉讼理由不能成立,诉讼请求依法不予支持。

  对此结果,原告不服,提起上诉。今年10月13日,青岛市中级人民法院做出终审判决:驳回上诉,维持原判。

  争  论

  作为岛城物业管理行业内首例民告官案件,此诉讼的发生和发展备受各方关注。对大多数人来说,这个案件已经不仅仅是一个行政诉讼案例。

  就此案件,原告委托代理人冯兆伟律师在接受记者采访时发表自己的观点认为:这个案子虽然败诉了,但对小区业主真正实现物业主人的作用是可以肯定的。他说,本案例有三个焦点问题:一是业主代表如何产生?这个问题,当前的法律是个空白,而在物业管理条例中规定成立新的业主委员会需要召开业主大会或者业主代表大会,可是在当前的现实当中,由于小区流动人口较多,所以召开业主大会很难实现,更不用提业主代表大会的召开了。那么在这种情况下,通过联签方式推选出的代表是否有效?

  第二个问题:业主代表在产生的过程中,时间的要求是否必须在同一时刻?对此法律没有明确规定。那么,在不同时刻产生的业主代表选举出来的业主委员会是否有效?

  第三个问题:如何定义业主?根据《民法》和《婚姻法》有关规定,夫妻双方为房屋共同所有人,而在《青岛市物业管理条例》中规定,业主必须是产权人,那么对于夫妻两个人来讲,难道只有购房合同上名字的人才能算真正的业主,才能有权利当选业主代表或者进入业主委员会吗?虽然《业主大会、业主代表大会及业主委员会的工作要点》规定了“业主身份以房屋产权证或购房合同为准”,“业主配偶及有关亲属只能受业主书面委托参与业主大会或业主代表大会的投票选举,但不能当选业主委员会候选人及业委会成员”,但这个规定实际上在某种意义上侵夺了权证署名人配偶或者其他共有人的权利,那么法庭在判决时不应该作为判决依据。

  第三人委托代理人韩静律师认为,原告作为业主,想更换业主委员会是业主的合法权利,但他们错在没有合法行使上。首先,原告显然没有按照更换业主委员会的合法程序,来产生新的业主委员会;其次,关于业主身份的问题,按照规定,业主委员会必须在业主中产生,原告成立的业主委员会其中有几名都不是业主,根本无法行使业主的权利。因此,他们只要回去按照程序来成立业主委员会就可以了。

  结  语

  在法制建设的过程中,法律对现实的滞后性是一个永远也回避不了的矛盾,比如在这个案件中,关于对“业主”定义的界定,地方行业法规如何与国家的法律衔接,对召开业主大会等涉及业主切身利益的问题,如何适应现实使其更具可操作性,都为今后相关配套法律法规的完善和有关行业主管部门进一步强化管理出了题目、指明了方向。


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